{:ro}Ce trebuie să conțină un contract de închiriere{:}{:en}What a rental agreement should include{:}

{:ro}Prea mulți dintre cei care încheie un contract de închiriere imobiliară nu iau în serios conținutul acestuia, bazându-se mai mult pe impresia pe care partenerul de afacere le-a lăsat-o.  Contractul de închiriere protejează atât proprietarul, cât și chiriașul căci, având toate aspectele explicate clar, problemele ce pot apărea vor fi lămurite mult mai ușor. În plus, un contract de închiriere este o garanție a unei colaborări fructuoase. Nu uitați ce ne-au învățat strămoșii noștri latini: „Verba volant, scripta manent”.

Iată care sunt elementele care nu trebuie să lipsească dintr-un contract de închiriere:

• În primul rând, părțile contractante. Sau, mai bine zis, datele de pe cardurile lor de identitate. Dacă semnarea contractului de închiriere se face printr-un mandatar, este necesar ca procura să fie dată de un notar. Dacă procura este emisă în afara granițelor României, aceasta trebuie emisă de către o ambasadă sau un consulat al României. O procură din Italia, de exemplu, trebuie să dețină apostilă și să fie tradusă și legalizată de un notar din România. În cazul în care una dintre părțile contractane este o societate comercială, datele de identificare ale acesteia sunt cele de la Oficiul Registrului Comerțului.

• Obiectul contractului de închiriere. Imobilul care urmează să fie închiriat trebuie identificat cu exactitate. Adresa poștală completă este necesară, alături de numărul cadastral. Nu ar strica nici o descriere sumară a acestuia, utilă mai ales atunci când se închiriază doar anumite părți ale clădirii. În cazul caselor și vilelor se recomandă să se menționeze dacă se închiriază și terenul din jurul imobilului, pentru a nu se ajunge la certuri din cauza lui.

• Mai apoi, trebuie stabilit cine va folosi spațiul închiriat. De multe ori se întâmplă ca o persoană să închirieze un imobil pentru a-l da spre utilizare altcuiva (rudă sau prieten). În acest caz, toate drepturile și îndatoririle din contractul de închiriere sunt ale semnatarului contractului. Dacă chiriașul este persoană juridică, trebuie să se specifice numărul persoanelor care vor locui în spațiul închiriat.

• Scopul închirierii trebuie de asemenea menționat în contract. De obicei, acesta este „de locuință”, dar se întâmplă ca unele imobile să fie închiriate pentru a fi folosite ca spații comerciale sau sedii de firme.

• Durata contractului trebuie și ea stabilită. Vor fi menționate cu precizie data de începere a contractului și durata acestuia. De multe ori se întâmplă ca aceste contracte de închiriere să nu fie duse la termen de către chiriaș. De aceea este bine să fie menționat și termenul de preaviz, adică perioadă în care chiriașul are timp să-și caute o altă locuință și proprietarul un alt locatar.
• Valoarea chiriei și modalitățile de plată sunt două chestiuni foarte importante, ce nu trebuie să lipsească dintr-un contract de închiriere. Trebuie avute în vedere:
  • Valoarea chiriei lunare și moneda în care se va face plata;
  • Cursul de referință;
  • Suma plătită la startarea contractului (de regulă se plătește cu anticipație chiria pentru una sau mai multe luni);
  • Cât de des se va plăti chiria (lunar, trimestrial, etc.)
  • Intervalul de timp în care se va face plata (de exemplu, „în intervalul 1-5 al fiecărei luni, pentru luna următoare)
  • Contul bancar în care se face plata (al proprietarului sau al mandatarului acestuia)

• Pe lângă drepturi, chiriașul are și următoarele obligații, ce trebuie stipulate în contractul de închiriere:
• Să se asigure de buna folosință a imobilului închiriat
• Să nu aducă modificări fără acordul scris al proprietarului
• Să plătească la timp utilitățile consumate (apă, gaz, energie electrică, internet, etc.)
• Să nu crească în apartament animale de companie
• Să nu fumeze în imobil
• Să-i permită proprietarului să viziteze imobilul (la un interval de timp precizat)
• Să achite o garanție (în bani) proprietarului.

• Obligațiile proprietarului sunt și ele menționate în contractul de închiriere:

• Să predea imobilul în stare de folosință, pe baza unui proces verbal de predare-primire
• Să asigure chiriașului folosința exclusivă și pașnică a imobilului
• Să repare și să mențină în funcționare imobilul pe durata derulării contractului
• Să inapoieze garanția, odată ce chiriașul a plătit integral chiria și utilitățile consumate și dacă imobilul nu a suferit deteriorări.

• Condițiile încetării sau relizierii contractului de închiriere trebuie să fie de asemenea prezentate. Încetarea contractului se referă la un acord între cele două părți, precum rezilierea este cerută de una dintre ele, dacă cealalta nu și-a îndeplinit obligațiile contractuale. De exemplu, conform contractului, proprietarul are dreptul să rezilieze contractul dacă locatarul a întârziat cu plata chiriei mai mult de două săptămâni.
• Forța majoră (incendiu, cutremur, război) face ca părțile să fie exonerate de orice obligațile contractuală cu excepția datoriilor înregistrate până la data evenimentului.

• Elementele de contact și corespondență ale celor două părți (nume, adresă poștală, adresă de email, număr de telefon, etc.)

• Limba în care a fost redactat contractul (preferabil româna).
• Data semnării contractului

• Locul semnării contractului. Se recomandă ca semnarea să se facă în prezența ambelor părți, dar sunt și situații în care este acceptată semnarea „la distanță”.

• Inventarul bunurilor din imobil: o listă-inventar a bunurilor și instalațiilor existente în spațiul închiriat, alături de starea lor de uzură.

{:}{:en}Too many of those who sign a rental agreement don’t take seriously it’s content, relying too much on the impression their business partner left them. A rental agreements protects both the owner and the renter, since all the aspects of the situation are clearly stipulated in it so the problems that could appear along the way could be solved much easier. Besides, a rental agreement is a the guarantee of a fruitful collaboration. Remember what our latin ancestors taught us: „verba volant, scripta manent”.

Here is what a rental agreement must contain:

• First of all, the contractual parties. Or, better, said, their ID card data. If a representive signs the contract he needs a mandate from a notary. If the mandate is issued outside the borders of a state, it needs to come from an Embassy or Consulate of the state in question. A mandate from Italy, for example, needs a signature, has to be translated and legalized by a notary. If one of the parties is a company, their ID data are the ones from the Trading Registry Office.

• The object of the rental agreement. The estate that will be rented needs to be identified precisely. We’re talking about a full postal address and the cadastral number. Also, a short description would also be necessary, especially if only parts of the estate will be rented. In case of houses or villas, we recommend mentioning if the space around them will also be rented.
• After that, it needs to be settled the person who is going to use the rented space. It often happens that someone rents a property only to give it to a friend or family to use it. In this case, all the rights and obligations stipulated in the rental agreement belong to the person who signed it. If the renter is a legal entity, it needs to specify how many person will use the rented space.

• The purpose of the lease also needs to be mentioned in the contract. Usually it is „for living”, but sometimes rented spaces are turned into offices or commercial spaces.

• The rental period needs to be settled as well. The start date of the contract and it’s length will be stipulated precisely. It often happens that rental agreements aren’t delivered forward by the tenant. That’s why a warning notice has to be given in the contract, so the landlord has time to find another renter and the renter has time to find another place to live.

• Value of rent and payment methords are two important points that don’t have to miss from a contract. Here is what they are about:
• value of the rent and currency in which payment will be made
• reference course
• the amount of money payed at the start of the rental agreement
• how often the tenant will pay the rent (monthly, quarterly, etc.)
• the time period in which the payment will be made
• the bank account in which the payment will be made (of the owner or his representative)

• Aside from rights, the tenant also has obligations that must be stipulated in the rental agreement. He must:
• make for of the good use of the property he rented
• not bring any changes to it without written consent from the owner
• pay the utillity bills on time
• not raise pets in the rented space
• not smoke in the rented space
• allow the owner to visit it in an previously announced time period
• pay a money guarantee to the owner

• The obligations of the owner must also be mentioned in the rental agreement. He must:
• hand over the property in a good state of usage, based on a handover record
• ensure the exclusive and peaceful use of the property to the tenant
• fix and maintain the estate in good working during the contract period
• give the guarantee money back to the tenant once he paid the rent and utility bills, if the property suffered no damages

• Conditions of termination or annulment of the contract must also be mentioned in the agreement. The termination of the contract is when both parties agree on it, while annulment is when one of the parties requests it, if the other one didn’t fullfil it’s contractual obligations. For example, according to the agreement, the owner has the right to cancel the contract if the renter was more than 2 weeks late with paying the rent.

• Major forces (fire, earthquake, war) determines that both parties are relieved of any contractual obligations, except the debts recorded until the date of the event.

• Elements of contact and correspondence of the two parties (name, postal address, email address, phone number, etc.)

• Language the contract was written in

• Date when the agreement was signed

• Place where the contract was signed (preferably both parties are present when the signing happens)

• Inventory of real estate assets: an inventory list of goods and existing installations in leased space, along with their state of wear.

{:}